《廣州市房屋交易監督管理辦法》(以下簡稱《辦法》)日前正式公佈,自2014年11月1日起施行,將嚴格規範管理行政區域內的房屋交易活動。該《辦法》明確由政府部門設立存量房交易資金專用賬戶,供買賣雙方當事人自由選擇資金的劃轉方式。
  廣州還將制定房屋交易信用評價規則,建立、完善信用檔案,並向公眾提供查詢服務。《辦法》還創設了新的監管方式,如增加約談、通報批評、公示企業管理人員及違法行為責任人等處理方式。
  專家表示,該《辦法》對促進房地產市場健康穩定發展具有重要意義。
  焦點1
  建立房屋交易信息化監管制度
  當前,信息化技術在廣州市房屋交易和房屋交易管理中的運用範圍越來越廣,便民作用越來越大。從預售商品房的網簽到存量房的網簽、陽光家緣網站的開通,廣州市房屋交易監督管理的信息化程度逐漸提高。
  為進一步提升、鞏固信息化管理方式,《辦法》明確建立房屋交易信息化監管制度,在平臺建立、使用、信息共享等方面提出了相關規定。《辦法》規定,新建商品房買賣合同、存量房買賣合同都應當通過房屋交易信息化平臺訂立。合同簽訂後,未辦妥房屋轉移登記手續或者解除合同的,不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的買賣合同。
  廣州市國土房管局相關負責人說,交易合同的網上簽訂,是房屋交易信息化管理的前提和基礎,也是防止“一房二賣”的重要手段。
  此外,房屋交易信息化平臺應當與稅務機關等相關係統對接,以實現信息共享和管理聯動,同時強調各相關部門及其工作人員使用信息系統時應保護個人隱私。房地產行政主管部門、稅務機關要確保信息安全,其工作人員不得利用職務上的便利,非法取得、提供、泄露或者使用房屋檔案信息。
  在房屋交易時,一些開發商會利用優勢地位在補充協議中附加“霸王條款”。對此,《辦法》規定,新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房地產中介服務合同及其補充合同不得包含減輕或免除房地產開發企業、房地產中介服務機構責任,或加重買受人、中介服務對象責任,或排除買受人、中介服務對象主要權利的條款。
  焦點2
  樓盤廣告不得含投資回報承諾
  “有賺無賠,年回報率8%以上”、“10年返租”、“即買即收租金”、“10年後物業不升值,全額退款”……房產開發商拋出這樣的誘惑來吸引買家,讓不少人頗為心動。對此,《辦法》規定,商品房銷售廣告、宣傳資料、銷售合同中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證記載內容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料不得包含物業升值、投資回報等誤導、欺騙公眾的內容。房地產開發企業違反上述規定,將被責令限期改正並處以5萬元罰款,若造成購買人合法權益受到損害,還應承擔民事責任。
  在備受關註的商品房銷售廣告宣傳監管方面,《辦法》明確,開發企業宣傳或者銷售商品房時使用與預售許可證不一致的名稱,使消費者對所購房屋的用途、性質產生誤解,損害了消費者的權益,應予以規範。房地產開發企業未取得商品房預售許可證,不得發佈預售廣告。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的編號和發證機關。
  在商品房銷售的公示內容方面,《辦法》規定了房地產開發企業須履行公示、誠信的強制性義務。《辦法》細化了房地產開發企業銷售商品房時應以書面形式在銷售現場顯著位置公示的要求。商品房銷售方案及銷售進度控製表,樓盤是否開行樓巴服務及其線路、站點具體設置方案,商品房項目及其配套設施開發建設時序、進度和竣工交付使用時間,並明確配套設施是否移交政府……這些內容都要在樓盤銷售現場公示。
  商品房買賣合同載入事項應與銷售資料中的承諾相一致。事項範圍同時還包括了房地產開發企業承諾提供的交通服務設施設備、服務期限和服務價格,幼兒園、學校等教育配套設施等。
  明碼標價規定實行幾年來,仍有少數樓盤在價格公示方面遮遮掩掩,未在銷售現場公示價目。《辦法》對“明碼標價”進行了規範,明確房地產開發企業和受委托的中介服務機構應該按照申報價格對每套商品房明碼標價,以價目表和價格相關信息公示表的方式公開相關收費。
  在實際操作中,一些樓盤以各種理由拒絕購房者公積金貸款。《辦法》也祭出狠招:房地產開發企業拒絕或者限制買受人使用住房公積金貸款支付購房款的,由房地產行政主管部門責令其限期改正,並處以1萬元罰款。
  焦點3
  預售資金全額進入專用賬戶接受監管
  為了保證預售的商品房能夠順利完工,廣州目前商品房預售款的監管採用監管機構、銀行、房地產開發企業三方簽訂協議設立預售款專用賬戶的方式。
  《辦法》進一步規範專用賬戶的監管,房地產開發企業使用專用賬戶收存商品房預售款的義務,以及專用賬戶開戶銀行按照協議收存、劃撥資金並更新資金使用情況的義務,以保障預售款能全額進入專用賬戶、全額接受監管。如房地產開發企業沒有使用預售款專用賬戶首存商品房預售款,將被責令限期改正,降低或者註銷其房地產開發資質,並可處以違法收存款項20%的罰款。
  在預售資金的使用及撥付方面,《辦法》根據現行實際情況,強化了國土房管部門對資金監管的審核職能以及明確了按工程建設進度撥付預售款。《辦法》第十八條規定,在商品房項目完成初始登記前,商品房預售款應當用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付施工進度款、法定稅費。在使用額度及留存比例上,結構沒有封頂、排柵未拆除前,留存的比例為累積劃撥預售款的10%;項目進入內外裝修、設備安裝階段,留存的比例為累積劃撥預售款的5%;最後取得工程驗收合格證或者竣工備案驗收表的,留存款為累積劃撥預售款的3%。
  在商品房預售資金使用監管方面,《辦法》明確了房地產開發企業申請使用預售款應提交的資料。
  《辦法》規定,在監控賬戶預售資金足以保證項目建設的情形下,對於超出部分資金可以不再審查資金用途是否用於本項目的建設,有利於房地產開發企業對監控賬戶冗餘資金的使用。
  焦點4
  銷售中心要公示車位租金、售價
  自8月1日廣州停車收費調整方案實施,廣州車位成交出現“井噴”,車位價格也水漲船高。
  小區車位租售也納入了房地產交易的監管視野。《辦法》明確提出,房地產開發企業和其他房地產開發單位租售車位(車庫)前,應當將租售方案和相關產權證明文件在建築區劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示不少於30天。租售方案、現場公示情況的公證文書應當報房地產行政主管部門備案。
  如果房地產開發企業和其他房地產開發單位違反上述規定,將被責令限期改正,並處以3萬元以上5萬元以下罰款。
  為保障購房人的知情權,《辦法》還規定,房地產開發企業在銷售商品房時,應該在銷售現場公示商品房預售方案,商品房預售方案中要包括車位(車庫)規劃配建數量、租售方式、租金標準和售價。而車位(車庫)租售的具體管理辦法則由房地產行政主管部門另行制定。
  焦點5
  開設存量房交易資金專用賬戶
  記者瞭解到,中介公司挪用存量房交易資金的情況時有發生,且涉案金額巨大。例如2008年初的創輝案,牽涉交易案例23宗,中介公司挪用交易當事人交易資金近300萬元。自2008年起,廣州開始推行由買賣雙方自行通過銀行辦理資金托管的方式,防止中介公司挪用交易資金,但從實踐看,實際採用托管方式交割交易資金的比例較低,尚不足5%。
  為解決存量房資金交付與房屋產權轉移、房屋交付存在時間差而帶來的風險問題,防止房地產中介服務機構占用、挪用、侵占交易資金,並從便民利民出發,《辦法》提出了由政府部門設立存量房交易資金專用賬戶,供交易雙方當事人自願選擇是否接受資金監管的方式。這一方式類似“支付寶”,它與網簽、房地產登記等系統聯網,受房管部門、銀行等監控,交易一旦產生就自動生成賬戶。
  《辦法》規定,存量房交易雙方當事人可以選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金,專用賬戶內資金的利息歸屬由買賣雙方約定。
  選擇存量房資金監管方式的,交易資金按規定存入專用賬戶後,房地產登記機構方可辦理存量房轉移登記。房地產中介服務機構促成存量房交易的,應當書面告知雙方當事人可以選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金。房地產中介服務機構及其執業人員不得代收代管存量房交易資金。如房地產中介服務機構沒有履行書面告知義務,由房地產行政主管部門責令限期改正,並處以1萬元罰款;代收代管交易資金的,責令限期改正並處以3萬元罰款。
  據瞭解,存量房交易資金監管過程不收取手續費,不增加當事人的交易成本,確保交易安全。專戶具體操作辦法由房地產行政主管部門會同中國人民銀行廣州分行另行制定。
  《辦法》還明確房地產中介服務機構及其執業人員發佈房屋租售信息應經當事人書面同意,委托中止則應即時刪除相關信息;接受交易當事人委托的,應當及時協助當事人辦理存量房買賣合同和中介服務合同的網簽、解除等手續。廣州市國土房管局相關負責人說,該條款一方面是要求取得當事人同意,一方面是要求及時刪除過期、失效的交易信息,防止利用過期、失效的信息“釣魚”招攬客戶。
  房地產中介服務機構及其執業人員還要保守委托人及有關當事人的商業秘密和個人隱私,不得泄漏或者不正當使用委托人及有關當事人信息。
  焦點6
  開發商和中介將有信用檔案可查
  今後,廣州市民買房前,可以先上網查查開發商、中介機構的信用檔案,再按圖索驥選擇可信賴的開發商、中介買房。按照《辦法》,房地產行政主管部門將制定房屋交易信用評價規則,建立、完善信用檔案,加強房地產開發企業、房地產中介服務機構及其執業人員的信用管理。
  如何給開發商和中介的信用打分呢?記者發現,有10項老百姓頗為關註的內容納入了開發商的房屋交易信用評價範圍,基本涵蓋了房地產交易過程中的主要環節。其中包括:商品房銷售的宣傳和房屋交易信息的發佈;商品房預售方案的提交和公示;商品房銷售明碼標價;公示與商品房銷售相關的事項;制定和簽訂商品房買賣合同;辦理預購商品房預告登記手續;協助辦理住房公積金貸款購房手續;商品房預售款的收存和使用;車位(車庫)的租售;公建配套設施的移交情況。
  《辦法》還明確了信用檔案內容,規定信用檔案應當包括房地產開發企業、房地產中介服務機構及其執業人員的基本情況、業務開展情況、獎勵情況、被投訴情況、行政處罰情況等資料。
  同時,房地產行政主管部門要通過互聯網等途徑公示信用檔案,向公眾提供查詢服務。
  焦點7
  問責談話開發商 暫停房屋交易資格
  《辦法》第四章“法律責任”部分,主要規定了違反新建商品房及存量房交易規則與接受監管的義務所應承擔的法律責任,包括違法信息發佈的責任、違反明碼標價的責任、不實價格申報的責任等。
  其中,處罰最嚴厲的莫過於未取得商品房預售許可證預售商品房,將由房地產行政主管部門根據《廣東省商品房預售管理條例》的規定責令其限期改正,沒收違法所得,可以處以其已預售的商品房價款30%以上50%以下的罰款;給對方造成損失的,應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
  開發商未使用商品房預售款專用賬戶收存商品房預售款的,將由房地產行政主管部門根據《廣東省商品房預售管理條例》的規定責令其限期改正,降低或者註銷其房地產開發資質,並可以處以違法收存款項20%的罰款。
  廣州市國土房管局相關負責人介紹,《辦法》還創設了新的監管方式,如增加約談、通報批評、公示企業管理人員及違法行為責任人等處理方式,旨在發揮社會輿論對違法責任人的約束督促作用。
  《辦法》規定房地產行政主管部門調查處理違法行為時,可以對違法行為責任人進行問責談話,暫停房屋交易信息化平臺使用資格直至調查處理完畢為止。
  違法行為處理結果將被記入房地產開發企業、房地產中介服務機構及其執業人員的信用檔案,並向社會公示。公示信息包括企業名稱、企業管理人員、違法行為責任人、違法情況和處理結果。
  ■部門說法
  58條措施盯緊房屋交易
  廣州市國土房管局表示,廣州是全國房地產市場起步最早的城市之一。近年來,隨著經濟社會的發展,房屋交易行為異常活躍,促進了房地產市場的繁榮發展,有力推動了城市建設。但現有的房屋交易監管依據效力層次較低、部分監管執法依據因新法頒佈施行或者新情況出現需要進行相應的修訂等,已經越來越不能滿足我市房屋交易監管工作的現實需要,完善廣州市房屋交易監管體系顯得尤為必要。
  隨著信息網絡技術在房屋交易和房地產管理領域的推廣應用,網簽合同、網上備案等新型交易方式應運而生。按照廣州市行政審批制度改革的部署,未來房屋交易將與信息化、互聯網等高科技手段進一步融合,有必要以立法來規範新型交易模式,適應新形勢的需要。
  因此,廣州立足於房屋交易監管工作實際,總結近年來房屋交易預售審批、信息公開等成功經驗,借鑒北京、上海等城市相關立法經驗,制定並出台了《廣州市房屋交易監督管理辦法》,提出了規範房屋交易的58條措施,旨在加強市場監管,維護市場秩序,提升房屋交易監管與服務水平,促進房地產市場健康穩定發展。
  廣州市國土房管局相關負責人說,《辦法》立足廣州市房屋交易實際,著重於對交易環節和交易行為進行規範,體現了廣州加強和改進市場監管,促進房地產市場健康發展的堅強決心。廣州將繼續在房地產市場監管方面總結經驗、改革創新,為建設統一開放、競爭有序的市場體系而不斷努力。
  南方日報記者 鄭佳欣  (原標題:開設“支付寶”式存量房交易資金專用賬戶)
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